Immobilienmakler beauftragen vs. privat verkaufen

IMMOBILIENMAKLER BEAUFTRAGEN VS. PRIVAT VERKAUFEN

Lohnt es sich für Sie persönlich, einen Immobilienmakler in Hamburg zu beauftragen?

Inhaltsverzeichnis

Da Sie diesen Artikel lesen, stehen Sie vermutlich gerade ganz am Anfang Ihres Entscheidungsprozesses, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Eigenregie leisten sollen bzw. können, oder ob es die bessere Wahl wäre, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen.

Um es gleich vorweg zu nehmen, diese Entscheidung ist sehr individuell und kann nicht standardmäßig beantwortet werden. Dennoch gibt es wesentliche Faktoren, die Ihre Entscheidung beeinflussen sollten und die ganz individuell von Ihnen, Ihrer Zeit, Ihren Kenntnissen und weiteren Faktoren abhängig sind.

Im nachfolgenden Ratgeber werden wir die Vor- und Nachteile ausführlich erörtern und Ihnen dabei helfen, eine Entscheidung zu treffen, die für Sie persönlich die richtige Wahl ist.

Ihre persönliche Kosten-Nutzen Abwägung

Einfach ausgedrückt haben Sie bei der Entscheidung einen Immobilienmakler zu beauftragen eine einfache Kosten-Nutzen Abwägung zu treffen. Dafür beziffern Sie den Nutzen und stellen diesem die Kosten gegenüber.

Jetzt fragen Sie sich vielleicht:

“Was sind denn meine Kosten, wenn ich mein Haus selbst verkaufen möchte?”

Tatsächlich entstehen Ihnen Kosten, die Sie so vielleicht gerade nicht im Kalkül haben und die nicht unbedingt monetärer Natur sein müssen, aber sie sind da.

Opportunitätskosten – Die Kosten die jeder Entscheidung gegenüber stehen

Lassen Sie uns als Grundlage zunächst den Begriff der Opportunitätskosten erläutern, der im Grundsatz als Basis für alle einzelnen Faktoren heranzuziehen ist, um Ihre Gesamtkosten der Kosten-Nutzen-Abwägung zu ermitteln.

Unabhängig vom Thema Immobilienverkauf in Hamburg stehen Sie im Prinzip jeden Tag vor Entscheidungen in Ihrem Leben, bei der es eine Wahl zu treffen gilt. Nehmen wir einmal eine Alltagssituation wie das Rasenmähen im Garten.

Sie treffen entweder die Entscheidung, den Rasen selbst zu mähen, oder jemand anderen damit zu beauftragen. In dem Moment, wo Sie sich dafür entscheiden, es nicht selbst zu tun, entstehen Ihnen Opportunitätskosten.

Die Höhe dieser Kosten hängt davon ab, wen Sie konkret damit beauftragen. Ist es ein professioneller Dienstleister für Garten- und Landschaftsbau, so werden die Opportunitätskosten finanzieller Natur sein, da der Dienstleister Geld für seine Tätigkeit fordern wird. Oder vielleicht entscheiden Sie sich dafür, einen Rasenmäher Roboter zu kaufen. Auch dann entstehen Ihnen einmalig finanzielle Kosten für die Anschaffung und Installation, dafür später über die Zeit keine oder wenige laufenden Kosten.

Oder Sie vereinbaren z.B., dass ein Bekannter den Rasen für Sie mäht, der dafür im Austausch eine Gegenleistung von Ihnen erhält. In diesem Fall wären die Opportunitätskosten dann der Wert Ihrer Gegenleistung, die Ihre Zeit und Energie in Anspruch nehmen wird.

Die Opportunitätskosten sind also die entstehenden Kosten, die Ihrer Entscheidung gegenüberstehen – entweder finanziell oder in Form von Zeit und Energie.

Welche Kosten entstehen Ihnen, wenn Sie einen Makler beauftragen?

Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, wird dieser im Erfolgsfall – und nur im Erfolgsfall – eine Provision für den Verkauf Ihrer Immobilie verlangen. Diese Kosten sind i.d.R. eine prozentuale Gebühr des Verkaufspreises.

Die Kosten des Immobilienmaklers, ausgedrückt in Form von Geld, stehen also all dem gegenüber, was Sie bei einem Eigenverkauf selbst erledigen müssen. Lassen Sie uns im Folgenden darauf eingehen, welche konkreten Leistungen bei einem Immobilienverkauf in Hamburg zu leisten sind.

Sie können dann selbst entscheiden, ob Sie sich dafür geeignet fühlen, diese Aspekte selbst in die Hand zu nehmen, oder ob Ihnen die eigenen Kosten im Verhältnis dazu zu hoch erscheinen und Sie einen Immobilienmakler beauftragen wollen.

Der Verkauf einer Immobilie in Hamburg – welche Aufgaben übernimmt ein Makler konkret?

Um Ihnen zu erläutern, welche Aufgaben zu einem Immobilienverkauf dazu gehören, lassen Sie uns am besten einmal auflisten, welche konkreten Aufgaben der Immobilienmakler für Sie übernimmt. Denn der Makler vereint alle Disziplinen des erfolgreichen Verkaufs und weiß, wie ein Objekt am Markt erfolgreich vermarktet werden kann.

Marktwertermittlung Ihrer Immobilie

Der Immobilienmakler übernimmt zunächst die mit Abstand wichtigste Aufgabe, wenn es um den Verkauf Ihrer Immobilie geht. Er ermittelt Ihnen einen marktgerechten und vor allem realistischen Verkaufspreis.

Vielleicht haben Sie auf den gängigen Immobilienportalen auch schon einmal Immobilien gesehen, die dort wie versteinert gelistet sind und sich auch nach Monaten, teilweise Jahren nicht verkaufen ließen. Fast immer ist dies das Resultat einer überzogenen Preisvorstellung auf Basis einer unzureichenden Marktwertermittlung.

Grundsätzlich kann man sagen, dass eine Immobilie immer genau so viel wert ist, wie ein Käufer dafür zu zahlen bereit ist. Doch wie viel ist ein Käufer bereit zu zahlen?

Um diese Frage beantworten zu können, ist es wichtig zu verstehen, dass Preise immer durch genau zwei Parameter bestimmt werden: Angebot und Nachfrage. Wie viel Immobilienangebot steht der Nachfrage nach Immobilien gegenüber?

Die generelle Nachfrage nach Immobilien wird wiederum maßgeblich durch die Geldpolitik bestimmt. Sind die Finanzierungskosten günstig, da sich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau befinden, so steigt die Nachfrage nach Krediten und damit die Nachfrage nach Immobilien, welche mit dem “günstigen” Geld finanziert werden.

Also ist es bei der Marktwertermittlung Ihrer Immobilie wichtig zu wissen, in welcher aktuellen Phase wir uns auf dem Zinsmarkt bewegen, denn diese steuert die Nachfrage signifikant.

Nur weil Sie z.B. gehört haben, dass Ihr Nachbar vor zwei Jahren einen bestimmten Preis für seine Immobilie erzielen konnte, so muss das heute nicht zwangsläufig ein Anhaltspunkt für den Wert Ihrer Immobilie sein. Wenn sich die Parameter am Markt verändert haben, dann gelten neue Regeln und Sie bleiben im Zweifel auf Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sitzen, weil sich kein Käufer finden wird.

Der Immobilienmakler bedient sich bei der Marktwertermittlung verschiedener Ansätze und Wertermittlungsverfahren, greift auf wertvolle Daten-Tools zurück und lässt seine wertvolle Erfahrung in die Bewertung Ihrer Immobilie mit einfließen. Er agiert dabei neutral und völlig objektiv, während Sie als Eigentümer möglicherweise emotional entscheiden könnten, da Sie in das ein oder andere Projekt Ihrer Immobilie viel Arbeit und Energie gesteckt haben und es damit anders bewerten.

Sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie also selbst ermitteln?

Wenn Ihnen Begriffe wie Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Etragswertverfahren, Bodenrichtwert und Kaufpreisfaktor geläufig sind und Sie wissen, in welchem Fall das richtige Verfahren angewendet werden sollte, darüber hinaus den Immobilienmarkt regelmäßig beobachtet haben und die aktuelle Marktlage sicher einschätzen können und zusätzlich völlig emotionsfrei und objektiv Ihre Immobilie fachgerecht bewerten können, dann sind Sie gut gewappnet, diesen Schritt selbst zu übernehmen.

Andernfalls sollten Sie dies besser einem Profi überlassen. Die Konsequenzen wären im schlimmsten Fall eine unverkaufbare Immobilie und damit kein Verkaufserlös.

Unterlagenbeschaffung und -aufarbeitung

Für die inhaltliche Zusammenstellung der relevanten Informationen rund um Ihre Immobilie benötigt der Makler viele offizielle Dokumente, wie den Auszug aus dem Grundbuch, den Energieausweis, die Bauakte, den Auszug aus der Flurkarte und je nach Immobilientyp noch wesentlich mehr. Nicht selten sind dafür viele Behördentelefonate und -gänge notwendig, um alle Informationen und Dokumente zu beschaffen.

Wissen Sie, welche Dokumente Sie benötigen? Haben Sie diese vollständig zur Hand und können darüberhinaus mit alle Inhalten fachlich etwas anfangen? Dann ist dies auf jeden Fall ein Argument dafür den Verkauf in die Eigene Hand zu nehmen, der Makler nimmt Ihnen – zumindest an dieser Stelle – nicht viel Arbeit ab.

Zielgruppenanalyse und professionelle Vermarktung

Bevor die Immobilie inhaltlich und visuell in Form eines Verkaufsexposés für potenzielle Käufer schmackhaft gemacht wird, ist es elementar die Zielgruppe der Käufer zu definieren, damit diese gezielt angesprochen wird und die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erhöht werden.

Ein Makler versteht es einzuordnen, für welche Art von Käufer die Immobilie interessant sein könnte. Ist das Objekt eher etwas für eine junge Familie mit Kindern, oder z.B. eher für Senioren geeignet? Vielleicht ist es auch ein spannendes Renditeobjekt für Immobilieninvestoren? Ein guter Makler wird die richtige Strategie erkennen und zuverlässig umsetzen, um schnellstmöglich einen Käufer für Ihr Haus, oder Ihre Wohnung in Hamburg finden.

Ist die Zielgruppe bestimmt, werden in einem Exposé alle relevanten Daten Ihres Objekts gewissenhaft erfasst und übersichtlich geordnet und dargestellt. Eine ansprechende Objekt- und Lagebeschreibung Ihrer Immobilie wird angefertigt und vermittelt dem potenziellen Käufer so schon vorab ein ideales Bild Ihrer Immobilie.

Apropos Bilder: Ein guter Makler wird ansprechende und hochwertige Fotos Ihrer Immobilie erstellen lassen und diese aus den richtigen Winkeln und mit der notwendigen Kunst der Bildbearbeitung ins beste Licht rücken, damit Ihre Immobilie für Interessenten so ansprechend wie möglich ist. Natürlich ohne dabei die Realität zu verfälschen.

Darüber hinaus wird er die Grundrisse Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses aufarbeiten und klar, übersichtlich und verständlich für einen Interessenten anschaulich machen.

Ist die professionelle Präsentation der Immobilie geleistet, wird der Immobilienmakler selbst die Vermarktung übernehmen und auf eigene Kosten auf relevanten Kanälen, die die richtige Zielgruppe ansprechen, Inserate und Werbung schalten.

Sollten Sie die Zielgruppenanalyse und die Vermarktung selbst übernehmen?

Fühlen Sie sich sicher damit, einschätzen zu können, wer der richtige Kunde für Ihre Immobilie ist? Sind Sie geübt mit der Erstellung hochwertiger Immobilien Bilder und verstehen Sie es den “richtigen Winkel” zu treffen? Können Sie mittels geeigneter Grafikprogramme ansprechende Grundrisse erstellen und Fotos bearbeiten? Möchten Sie ein Exposé mit allen relevanten Informationen zusammenstellen und eigene Inserate in Zeitungen und auf Online-Portalen schalten?

Wenn Sie diese Fragen mit “ja” beantwortet haben, weil Sie in den verschiedenen Disziplinen sicher sind und die dafür notwendige Zeit und Energie aufbringen möchten und können, dann sollten Sie Ihre Immobilie selbst vermarkten.

Beratung, Besichtigungen und Preisverhandlung

Ein guter Immobilienmakler wird durch die Umsetzung der oben genannten Maßnahmen bald die ersten Interessenten für Ihre Immobilie akquiriert haben.

Nun ist es seine Aufgabe alle aufkommenden Fragen sicher und kompetent beantworten zu können und die Besichtigungstermine zu koordinieren und durchzuführen. Die Besichtigungen sind eine zeitintensive und äußerst wichtige Aufgabe, schließlich befindet sich der Interessent nun zum ersten Mal in seinem potenziellen neuen Zuhause. Ein erfahrener Immobilienmakler weiß genau, wie er die Interessenten durch die Immobilie führt, welche Bereiche mehr und welche Bereiche eventuell weniger Aufmerksamkeit bekommen sollten.

Er versteht es, gewisse Aspekte hervorzuheben und schmackhaft zu machen.

Der Makler ist dabei ein guter Verhandlungsführer und kennt sich mit den Herausforderungen der Preisverhandlungen bestens aus, indem er die richtigen Argumente und Techniken der Einwandbehandlungen sicher beherrscht.

Sollten Sie die Terminorganisation und die Besichtigungen selbst durchführen

Haben Sie die notwendige Zeit und die Nerven, regelmäßig Telefonate mit Interessenten zu führen und darüber hinaus die Möglichkeit, flexibel Besichtigungen durchzuführen, die den Interessenten zeitlich passen? Verstehen Sie es, den Bedarf eines Interessenten zu seinem Bedürfnis zu machen? Kennen Sie die notwendigen Techniken innerhalb eines Verkaufsgesprächs und fühlen Sie sich sicher in der Einwandbehandlung? Dann sollten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Eigenregie durchführen.

Netzwerk und Kontakte

Haben Sie schon einmal davon gehört, dass Immobilien verkauft sind, bevor diese überhaupt auf dem Markt inseriert wurden?

Ein guter Immobilienmakler verfügt oftmals über ein breites Netzwerk an Immobilieninvestoren und vorgemerkten Suchaufträgen nach Immobilien. Durch diese Kontakte kann ein Makler oftmals in kürzester Zeit einen Käufer für Ihr Objekt finden, nur weil er die richtigen Kontakte in seinem Netzwerk hat.

Dies ist ein wichtiger Aspekt, den Sie als Privatverkäufer nicht mitbringen. Zumindest hätten Sie diesen Artikel vermutlich nicht gelesen, da Sie Ihre Immobilie bereits an einen solchen Kontakt verkauft hätten.

Sollte ich meine Immobilie nun also selbst verkaufen, oder lieber einen Makler beauftragen?

Wie Sie sehen, spielen verschiedene Disziplinen in die Aufgaben, die Ihnen ein professioneller Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Immobilie in abnehmen würde. Nun ist es an Ihnen, zu bewerten, ob Sie sich dieser Tätigkeiten und Herausforderungen selbst annehmen möchten, oder sich für die Opportunitätskosten der Beauftragung eines Maklers und zugehöriger Verkaufsprovision entscheiden.

Vergessen Sie außerdem nicht, dass Sie bei der Beauftragung eines Maklers zusätzlich ein fachlich fundiertes Wissen rund um das Immobiliengeschäft einkaufen und die wertvolle Erfahrung, die dieser im Laufe seiner Karriere sammeln konnte. Sowohl hinsichtlich des Immobilienmarktes, als auch in Bezug auf den Umgang und die Kommunikation mit Kunden.

Einen Preis für den Verkauf Ihrer Immobilie werden Sie in jedem Fall zahlen müssen. Sie entscheiden, ob dieser monetär – in Form einer Provision – oder in Gestalt Ihrer wertvollen Zeit und Energie gezahlt wird, indem Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen.

Je weniger der oben erläuterten Eigenschaften und Disziplinen Sie sicher beherrschen, desto niedriger sind Ihre Opportunitätskosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Übrigens: Laut dem Immobilienmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg wurden im Jahr 2023 61% aller Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und 57% aller Eigentumswohnungen von Immobilienmaklern vermittelt. Eine leichte Mehrheit zieht somit den Maklerauftrag einem eigenen Verkauf vor.